Garantias Locatícias na Lei do Inquilinato: Modalidades eVedações :: Por Marcos Antonio Ribeiro Rita

Marcos Antonio Ribeiro Rita*

Introdução

As garantias locatícias constituem instrumento essencial para segurança jurídica do locador quanto ao adimplemento das obrigações do locatário. A Lei nº 8.245/91 estabelece regime específico para essas garantias, disciplinando suas modalidades e vedando expressamente sua cumulação, matéria que exige análise técnica aprofundada para aplicação adequada nas relações contratuais.

1. Modalidades de Garantias Locatícias

O artigo 37 da Lei nº 8.245/91 estabelece taxativamente as modalidades de garantias admitidas nos contratos de locação, prevendo em seu texto que o locador pode exigir do locatário caução, fiança ou seguro de fiança locatícia. Esta enumeração é rol taxativo, não admitindo outras modalidades além das expressamente previstas no dispositivo legal.

A caução, disciplinada pelos artigos 38 a 40 da Lei do Inquilinato, consiste no depósito de numerário em conta bancária remunerada, limitado ao valor correspondente a até três vezes o valor mensal do aluguel. Os valores depositados sofrem correção monetária e destinam-se exclusivamente a garantir o cumprimento das obrigações locatícias, constituindo modalidade de garantia real que oferece segurança imediata ao locador.

A fiança locatícia, por sua vez, caracteriza-se como garantia pessoal prestada por terceiro, conforme disciplinado pelos artigos 40 a 42 da lei específica. O fiador responde solidariamente com o locatário por todas as obrigações contratuais e acessórias, podendo exonerar-se mediante denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado. Esta modalidade exige análise criteriosa da capacidade civil e idoneidade financeira do garantidor.

O seguro de fiança locatícia representa modalidade de garantia prestada por companhia seguradora devidamente autorizada, cobrindo o inadimplemento do locatário quanto a aluguéis e encargos durante a vigência contratual. O prêmio é pago pelo locatário diretamente à seguradora, constituindo alternativa moderna que transfere o risco para instituição especializada.

2. Vedação à Cumulação De Garantias

O parágrafo único do artigo 37 da Lei 8.245/91 estabelece expressamente que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Esta vedação fundamenta-se nos princípios da boa-fé objetiva, equilíbrio contratual, proteção da parte vulnerável e vedação ao enriquecimento sem causa, impedindo que o locador se beneficie excessivamente através da exigência simultânea de múltiplas garantias.

O motivo desta proibição encontra amparo no princípio da proporcionalidade, uma vez que a exigência de múltiplas garantias configuraria desproporcionalidade entre a prestação do uso do imóvel e as contragarantias exigidas, violando o equilíbrio contratual. Ademais, atende à função social dos contratos prevista no artigo 421 do Código Civil, protegendo o locatário como parte economicamente mais fraca na relação locatícia.

A violação desta vedação acarreta nulidade da cláusula que estabelece a cumulação, preservando-se o contrato principal e conferindo-se ao locatário o direito de escolher uma das modalidades previstas em lei. Esta consequência jurídica impede que o locador condicione a celebração do contrato à aceitação forçada de múltiplas garantias, assegurando a validade e eficácia do negócio jurídico.

3. Exemplo Prático e Aplicação

Para ilustrar a aplicação prática desta normatização, considere-se a situação em que João, proprietário de imóvel residencial, pretende locá-lo pelo valor mensal de R$ 2.000,00 para a Mário. Durante as negociações contratuais, o locador exige simultaneamente caução de R$ 6.000,00, fiança prestada por familiar e contratação de seguro de fiança locatícia.

Esta exigência configura violação frontal ao artigo 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91, acarretando nulidade da cláusula que estabelece a cumulação de garantias. A solução juridicamente adequada consiste na orientação ao locador sobre a vedação legal e na reformulação da proposta para oferecimento de apenas uma modalidade de garantia, conforme escolha da locatária.

O procedimento correto envolve a apresentação das três opções legais à locatária, permitindo-lhe escolher entre a caução de até R$ 6.000,00, a fiança de familiar ou o seguro de fiança locatícia.

A cláusula contratual deve ser redigida de forma clara, especificando a modalidade escolhida e fazendo referência expressa ao artigo 37 da Lei 8.245/91, garantindo conformidade legal e segurança jurídica ao instrumento.

4. Orientações Práticas

Os inquilinos devem ficar alerta sobre a impossibilidade legal de cumulação de garantias, apontando os riscos de nulidade e a necessidade de escolha criteriosa da modalidade mais adequada ao perfil do locatário e às características da locação. Para locadores que buscam maior segurança, recomendam-se alternativas legais como análise aprofundada da idoneidade financeira do locatário, previsão de cláusulas de reajuste e contratação de seguros complementares para cobertura de danos ao imóvel.

Ao analisar contratos já celebrados, deve-se verificar a existência de cláusulas que estabeleçam cumulação irregular de garantias, avaliando a possibilidade de arguição de nulidade pelo locatário e a necessidade de aditivos contratuais para adequação à legislação vigente.

Para alterar um contrato vigente também é necessário a observância da ciência e concordância das partes, não podendo ser um ato unilateral, também sob pena de nulidade.

Atenção os Fiadores!

O STF, no julgamento do RE n. 1.307.344/SP (Tema 1.127/STF), entendeu que “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial". Ou seja, na eventualidade do locatário não pagar pela locação, o fiador poderá responder com seus bens particulares, inclusive se for bem de família, por força do art. 3º, inciso VII da Lei 8.009/90.

Conclusão

A vedação à cumulação de garantias locatícias representa norma imperativa que visa equilibrar os interesses contratuais entre locadores e locatários, oferecendo segurança jurídica sem criar ônus excessivo para qualquer das partes. Sua inobservância acarreta não apenas a nulidade da cláusula irregular, mas pode comprometer a eficácia de todo o sistema de garantias estabelecido no contrato.

O conhecimento técnico aprofundado dessas limitações legais constitui ferramenta essencial para o exercício competente da advocacia imobiliária, permitindo a estruturação de operações que atendam aos interesses das partes dentro dos parâmetros estabelecidos pela legislação específica.

*Marcos Rita, Advogado Sócio do TMatos Advogados Associados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Pós-Graduado em Direito Contratual e nosso especialista em Dir. Imobiliário.