O Pagamento do ITBI e do cartório atrasaram? Por que seu único imóvel continua protegido da penhora :: Por Tarcísio Matos

Tarcísio Matos*

Imagine que você finalmente realizou o sonho da casa própria. Você fez o financiamento do imóvel, mas, na hora de passar a escritura para o seu nome, as taxas de cartório e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ficaram muito caros. Sem dinheiro vivo na hora, você assina uma confissão de dívida com a construtora para parcelar apenas esses custos burocráticos.

Se as parcelas desse imposto e do cartório atrasarem, a construtora pode tomar a sua casa para pagar a dívida?

A resposta é não. A 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) reafirmou que as dívidas de ITBI e taxas cartorárias não têm o poder de derrubar a proteção do bem de família.

O exemplo prático: a história de Aparecida Matos

Para entender a diferença entre o financiamento da casa e o financiamento da burocracia, pense no caso de Aparecida Matos.

Aparecida Matos comprou um apartamento em Uberaba (MG). Ela conseguiu o financiamento do imóvel com o banco, mas não tinha como pagar o ITBI e a escritura à vista. A construtora, então, facilitou: fez um contrato de parcelamento à parte, de R$ 15.000, apenas para cobrir o imposto e as taxas do cartório de registro de imóveis.

Com o tempo, Aparecida Matos enfrentou dificuldades financeiras e atrasou o pagamento desse parcelamento do ITBI. A construtora entrou com uma ação de execução e pediu a penhora do apartamento dela.

O erro inicial da Justiça: Em primeira instância, o juiz manteve a penhora do imóvel. O argumento era de que a dívida vinha da aquisição do próprio bem (o que é uma das raras exceções que permitem tomar a casa de alguém).

A correção pelo Tribunal: O TJ-MG reformou a decisão. O relator do caso, juiz convocado Christian Gomes Lima, explicou que o dinheiro cobrado não financiou a construção ou as paredes do apartamento, mas sim a burocracia da transferência. Por isso, a proteção legal do bem de família continua de pé.

Por que o ITBI e o cartório não tiram a sua casa?

A Lei do Bem de Família (Lei nº 8.009/1990) protege o único imóvel residencial da pessoa contra penhoras por dívidas. Existem exceções, mas a Justiça mineira deixou claro que elas devem ser interpretadas de forma muito restrita:

Não é crédito imobiliário: A lei permite a penhora se a dívida for do financiamento usado para construir ou comprar a casa. Custos de certidões, escrituras e impostos de transmissão são taxas acessórias. Eles não se confundem com o crédito habitacional em si.

Não é uma dívida do próprio imóvel (Propter Rem): Algumas taxas, como o IPTU e o condomínio, são consideradas dívidas "da própria coisa" (propter rem), pois servem para conservar ou manter o bem. Se você não pagar o IPTU, o imóvel pode ir a leilão. O ITBI é diferente: ele é um imposto cobrado uma única vez sobre o ato de transferir a propriedade. Ele não serve para conservar o imóvel e, portanto, não autoriza a penhora do bem de família.

A mensagem final

Esta decisão traz um alívio importante para o consumidor e serve de alerta para o mercado imobiliário. Ela consolida o entendimento de que a moradia é um direito constitucional fundamental e que atalhos jurídicos não podem ser usados para contornar essa proteção.

Se você possui uma dívida de parcelamento de taxas de cartório ou de impostos de transferência com construtoras, saiba que o seu único imóvel residencial não pode ser penhorado para o pagamento desse débito específico.

Resumindo

Proteção Mantida: Dívidas exclusivas de ITBI, averbação de construção e emolumentos de cartório não autorizam a penhora de bem de família.

Diferença Crucial: Financiar a burocracia da regularização não é o mesmo que financiar a compra ou construção do imóvel residencial.

Natureza do ITBI: O ITBI é um tributo cobrado sobre um ato específico (a transferência) e não se equipara a despesas contínuas de conservação, como IPTU ou condomínio.

Segurança Jurídica: A decisão do TJ-MG protege o direito constitucional à moradia contra interpretações ampliadas das exceções de penhorabilidade.

*Sócio do T.Matos Advogados Associados, cursou Doutorado na UNLZ, Professor e Advogado há 20 anos. Comprometido com a educação jurídica, simplificando o Direito para proteger o que é importante para você.