Oferta de lotes em condomínios cresce e exige atenção dos compradores

A expansão do mercado imobiliário em Aracaju e, principalmente, na Barra dos Coqueiros tem ampliado a oferta de lotes em condomínios residenciais. Para quem pretende construir ou investir, a escolha exige mais do que comparar preço e localização. Documentação, regras de construção, custos adicionais e condições do contrato também precisam ser avaliados antes de fechar negócio.

 

O advogado sergipano Vitor Lisboa, especialista em Direito Imobiliário, orienta que essa análise comece pela empresa responsável pelo empreendimento e pela regularidade do projeto. “A pessoa precisa analisar o produto e a empresa que está desenvolvendo: se tem experiência, se tem capacidade de desenvolver, se tem capacidade financeira de levar o projeto até o fim. Então, não é só olhar o lote, a localização e o preço. É importante entender quem está por trás daquele empreendimento e qual é a segurança que aquela empresa oferece para o comprador”, explica.

 

A partir dessa primeira verificação, o comprador deve conferir a documentação no cartório responsável, incluindo a matrícula do imóvel e o memorial de incorporação, além de verificar se o empreendimento corresponde ao projeto aprovado pelo município. Também vale conhecer a infraestrutura prevista e as condições jurídicas do negócio, como a eventual existência de patrimônio de afetação.

 

 

Mas saber que o empreendimento é regular não é suficiente. Antes de escolher o lote, é preciso entender o que poderá ser construído nele. As regras do condomínio e do município podem estabelecer exigências sobre recuos, muros, materiais e tipos de edificação.

 

“Às vezes a pessoa compra e, quando chega lá na frente, descobre que não concorda com as regras de construção, de recuo, muro e tanto o tipo de edificação. É importante tomar esses cuidados antes de comprar. Não adianta comprar pensando em construir de determinada forma e depois descobrir que o condomínio ou o município não permite”, alerta Dr. Vitor Lisboa.

 

 

E não é apenas o projeto da futura casa que precisa entrar no planejamento. O comprador também deve considerar os gastos que acompanham a aquisição do lote. ITBI, escritura e registro estão entre as despesas, além de eventuais taxas do condomínio relacionadas à análise e fiscalização dos projetos. Em Aracaju, o advogado cita a alíquota de 2% para o ITBI. Em compras financiadas, o procedimento de registro pode ser diferente.

 

Com o empreendimento, o lote e os custos avaliados, chega o momento de olhar com atenção para o contrato. Preço, forma e prazo de pagamento, índices de correção, multas, juros e condições para atraso ou desistência devem estar claros no documento. As regras para eventual distrato também precisam ser compreendidas antes da assinatura.

 

Nesse ponto, Dr. Vitor chama atenção especialmente para os acordos feitos durante a negociação. “Uma das coisas mais importantes é verificar se aquilo que ficou combinado verbalmente está registrado no contrato. As questões que tiveram algum tipo de ajuste específico precisam estar no contrato também. O comprador não deve ficar apenas com uma promessa feita durante a negociação, porque, se aquilo não estiver formalizado, depois pode ser muito mais difícil exigir que seja cumprido”, orienta.

 

 

Outro cenário que exige cuidado é quando o preço aparece muito abaixo do praticado na região. Em vez de considerar apenas a oportunidade, o comprador deve investigar a titularidade, a documentação do imóvel e a situação jurídica do proprietário.

 

“Se a pessoa comprar um lote de alguém que tem dívidas, por exemplo, dívidas federais em execução, aquela venda pode ser considerada uma fraude à execução e, portanto, a pessoa que comprou acaba perdendo. Então, quando aparece uma oportunidade muito abaixo do mercado, é preciso ter cuidado e investigar a situação do imóvel e de quem está vendendo antes de concluir o negócio”, alerta o advogado.

 

No fim, a recomendação é que a decisão seja tomada a partir de uma visão completa do negócio, e não apenas da aparência inicial de uma boa oportunidade. “A pessoa precisa analisar o que o condomínio de lotes entrega e verificar se aquela expectativa pode ser atendida. É preciso olhar a documentação, as regras de construção, os custos e o contrato para saber exatamente o que está sendo comprado e quais são as condições daquela aquisição”, conclui Dr. Vitor Lisboa.

 

 

Advogado formado pela Universidade Federal de Sergipe (UFS) e pós-graduado em Direito Civil pela Escola Judicial de Sergipe (EJUSE), Dr. Vitor Lisboa possui mais de 15 anos de atuação exclusiva no Direito Imobiliário. Na atuação institucional junto à Ordem dos Advogados do Brasil, exerceu os cargos de conselheiro seccional da OAB/SE e conselheiro federal por Sergipe.

 

À frente do escritório Vitor Lisboa Advogados Associados (VLAA), com sede em Aracaju/SE e atuação dedicada ao Direito Imobiliário e à estruturação de negócios, participa da modelagem jurídica de incorporações e loteamentos no Nordeste, envolvendo operações com SPE/SCP, patrimônio de afetação, Regime Especial de Tributação (RET), incorporação a preço de custo, CIC hoteleiro e loteamentos. Também é autor do livro “Engenharia Jurídica na Incorporação e Loteamento: como estruturar empreendimentos imobiliários com segurança jurídica", publicado pela editora JusPodivm.