Aparecida Matos comemorou o minimercado do condomínio. Três meses depois, a Justiça mandou desmontar tudo :: Por Tarcísio Matos

Tarcísio Matos*

Dona Aparecida Matos mora no mesmo condomínio há doze anos. Foi uma das primeiras a levantar a mão quando o síndico apresentou, na assembleia, a ideia de instalar um minimercado autônomo no salão que ficava ao lado do bicicletário.A cena era de festa. Renda extra para a conta do condomínio, conveniência para os moradores, ninguém mais precisaria sair de casa para comprar um café, um sabão ou um pacote de bolacha. 

A maioria votou a favor, todo mundo aplaudiu, e a loja foi instalada em poucas semanas. Dona Aparecida foi uma das primeiras clientes. Comprou pão, leite e aquele achocolatado que o neto adora, sem precisar vestir o casaco para atravessar a rua. Três meses depois, a surpresa: um tribunal mandou desmontar tudo. 

Por quê? 

O erro que ninguém viu na hora. O espaço usado para o minimercado era uma área comum do condomínio. Ao transformá-lo em ponto comercial, a assembleia mudou a destinação daquele espaço. E mudança de destinação de área comum não se aprova por maioria simples, exige um quórum especial de dois terços. 

A votação foi feita do jeito errado, e a decisão foi anulada. Por trás disso existe uma regra simples do Código Civil: quem mora em condomínio residencial deve dar ao imóvel a destinação residencial. 

Assim como um morador não pode transformar o apartamento em loja por conta própria, a assembleia também não pode entregar o salão, o bicicletário ou o hall para um comércio sem seguir as regras de aprovação. 

Aprovado do jeito errado, o negócio inteiro fica com os pés de barro. E o prejuízo: prateleiras, geladeiras, reforma cai no colo de quem já investiu, como aconteceu com o condomínio da Dona Aparecida.

O que isso significa na prática?

Antes de instalar um minimercado ou de aprovar um, o condomínio precisa responder a quatro perguntas:

• A convenção permite atividade comercial?
• O espaço pretendido é unidade privativa ou área comum?
• A instalação envolve obra ou mudança de destinação?
• Qual quórum é necessário para aquela decisão específica?

E um detalhe que vale ouro: tudo precisa ficar documentado (edital, votos, procurações e ata). 

Autorização verbal ou aprovação genérica de "melhorias" é convite para impugnação na Justiça.

A boa notícia: dá para fazer certo. A blindagem jurídica existe justamente para que síndicos, moradores e donos de minimercado, como a Dona Aparecida Matos e o condomínio dela durmam tranquilos, com a convenção respeitada, o quórum correto e a documentação impecável. 

A má notícia: descobrir o erro depois da instalação sai caro, na Justiça e no bolso. 

Este é o primeiro artigo do projeto Blindagem Jurídica dos Mini Mercados Condominiais. Nos próximos, vamos explicar a diferença entre área comum e unidade privativa, como funciona o licenciamento pelo SLIM em Aracaju e quais contratos protegem cada lado. 

Se você está pensando em instalar um minimercado ou é síndico de um condomínio que recebeu essa proposta, não deixe a documentação para depois.

*Tarcísio Matos, Sócio do T.Matos Advogados Associados, cursou Doutorado na UNLZ, Professor e Advogado há 20 anos. Comprometido com a educação jurídica, simplificando o Direito para que você entenda e proteja o que é importante.