Tenho um imóvel em condomínio: posso fazer o que quiser com ele? :: Por Marcos Antonio Ribeiro Rita
Marcos Antonio Ribeiro Rita*
Muitos proprietários de imóveis em condomínios — sejam apartamentos, casas ou salas comerciais — acreditam que, por serem os donos, podem usar sua unidade da forma que bem entenderem. No entanto, morar ou investir em um condomínio exige atenção às regras coletivas e aos limites legais previstos na legislação.
Afinal, até onde vai a liberdade do condômino? Posso reformar, alugar por temporada, colocar para vender ou mudar a fachada? Neste artigo, vamos esclarecer esses pontos de forma objetiva e acessível, com base no Código Civil.
A propriedade privada tem limites em condomínios
Ter a escritura de um imóvel em condomínio não significa liberdade total. Isso acontece porque, embora o imóvel seja de sua propriedade, ele está inserido em uma estrutura coletiva, que tem regras próprias e visa garantir a segurança, o bem-estar e a boa convivência de todos os moradores ou usuários.
O Código Civil, em seu artigo 1.335, assegura ao condômino o direito de usar, fruir e dispor da sua unidade. No entanto, também impõe o dever de não utilizar a unidade de maneira prejudicial à segurança, ao sossego e à salubridade dos demais (art. 1.336, IV) (popularmente conhecido por “3 s’s”).
Ou seja, a liberdade de cada condômino termina onde começa o direito dos demais.
Posso reformar o apartamento como quiser?
As reformas internas podem ser feitas, desde que não comprometam a estrutura do prédio, não afetem as áreas comuns e sejam respeitadas as normas do condomínio. É fundamental comunicar previamente o síndico e, em alguns casos, é obrigatório apresentar laudos técnicos assinados e ART por profissionais habilitados.
Modificações que alteram a fachada, como trocar esquadrias, instalar condensadores de ar condicionado em locais visíveis ou modificar a cor da sacada, por exemplo, costumam ser proibidas — salvo se autorizadas por unanimidade dos condôminos (art. 1.336, §2º do Código Civil) ou pela própria Convenção Condominial ou Regimento Interno.
E a locação por temporada ou por aplicativos?
Esse é um dos temas mais atuais e polêmicos no direito condominial. Plataformas como Airbnb e Booking popularizaram a locação por temporada, mas a prática ainda gera dúvidas e conflitos.
O ponto principal é que esse tipo de locação tem um caráter comercial e rotativo, o que pode afetar a segurança e a rotina do condomínio. Por isso, a convenção ou o regimento interno devem autorizar expressamente esse tipo de uso.
Se a locação por temporada for feita sem previsão nas normas internas, o condômino pode sofrer advertências, multas e até medidas judiciais, como ações de obrigação de não fazer.
Ainda é um ponto atual e bastante debatido na esfera judicial, portanto, é bom ter cuidado e analisar atenciosamente o que diz a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno.
Posso alugar ou vender minha unidade sem restrições?
Sim, desde que o uso da unidade esteja de acordo com a sua destinação (residencial ou comercial) e que o novo morador ou locatário respeite as regras do condomínio. O contrato de locação ou de compra e venda deve incluir cláusula de ciência e cumprimento das normas internas.
No entanto, é importante destacar que alguns condomínios impõem restrições à locação para formação de repúblicas, onde vários jovens universitários alugam conjuntamente uma unidade. Essa prática, embora não seja ilegal, pode ser vista como fonte potencial de conflitos — principalmente em relação a barulho, rotatividade e uso das áreas comuns. Assim, a convenção pode limitar esse tipo de locação, especialmente quando compromete a tranquilidade e o sossego dos demais condôminos.
Já a venda do imóvel não depende de autorização dos demais condôminos, mas é de bom senso comunicar o síndico e manter as obrigações em dia (como taxas e encargos) para evitar problemas.
Posso usar minha garagem como depósito?
Esse é um dos usos mais mal compreendidos por condôminos. Embora a garagem seja, na maioria dos casos, uma área de uso exclusivo do proprietário, isso não significa liberdade total para utilizá-la como quiser.
É muito comum ver moradores armazenando móveis antigos, caixas, bicicletas e até eletrodomésticos nas vagas de garagem. No entanto, a grande maioria das convenções e regimentos internos proíbe expressamente o uso da garagem como depósito, justamente por questões de segurança, risco de incêndio, desorganização visual e descaracterização do espaço.
Mesmo sendo um espaço privado, ele está inserido no contexto coletivo do condomínio e deve ser usado exclusivamente para guarda de veículos, conforme o previsto no Código Civil e nos regramentos internos. O descumprimento pode gerar advertência, multa e, em alguns casos, até notificação judicial para retirada dos objetos.
Por isso, antes de transformar a sua vaga em uma “extensão do quartinho da bagunça”, consulte o que diz a convenção do seu condomínio. Evitar problemas começa com a informação.
Como agir corretamente?
Se você pretende reformar, alugar ou vender seu imóvel em condomínio, siga este passo a passo:
- Leia a convenção e o regimento interno do condomínio;
- Comunique previamente o síndico sobre qualquer alteração;
- Respeite a destinação da unidade (residencial ou comercial);
- Evite atitudes que possam prejudicar a convivência coletiva;
- Busque orientação jurídica especializada, sempre que houver dúvida.
Conclusão
Enfim, a vida em sociedade impõe direitos e deveres que precisam ser respeitados para garantir o bem-estar coletivo — especialmente no ambiente condominial, onde espaços privados e áreas comuns coexistem e se influenciam mutuamente. Neste artigo, trouxemos exemplos práticos e atuais que frequentemente causam dúvidas ou dores de cabeça aos condôminos: reformas, locações por temporada, uso indevido da garagem, entre outros.
A convivência em condomínio exige equilíbrio entre o direito individual de propriedade e as normas coletivas estabelecidas. Entender e respeitar esses limites — previstos no Código Civil, na convenção condominial e no regimento interno — evita advertências, multas, conflitos entre vizinhos e até disputas judiciais.
No caso de dúvida que envolva sua unidade condominial ou no que diz respeito à Convenção e o Regimento Interno do Condomínio, é altamente recomendável consultar um advogado de confiança. Esse apoio técnico evita interpretações equivocadas, assegura seus direitos e promove uma convivência mais harmoniosa e segura para todos.
*Marcos Rita, Advogado do TMatos Advogados Associados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Pós-Graduado em Direito Contratual e nosso especialista em Dir. Imobiliário.
